不動産相続をする際には、必要な税金を計算したり、各種書類を準備したりする必要があるため、初めての方には負担に感じることが多いでしょう。今回は、「不動産相続が必要になったけれど、どのくらい税金がかかるの？」と不安を感じている方のために、不動産相続にかかる税金の計算方法、控除制度、注意事項などについて詳しく解説します。
不動産相続に必要な税金とは
不動産を相続した際には、以下の2つの税金を支払う必要があります。それぞれの税金の概要を説明します。
- 相続税
- 登録免許税
相続税
亡くなった方（被相続人）の財産を承継することを「相続」といい、一般的には配偶者や子供などが相続人にあたります。この際に相続の対象となる財産の総額に対して課されるのが「相続税」です。
登録免許税
不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する際に、「相続登記」を行う必要があります。この相続登記にかかるのが「登録免許税」です。登録免許税率は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。
固定資産税評価額は、「固定資産評価基準」に基づいて各市町村（東京23区は東京都）が決定したもので、市町村から毎年送られてくる「固定資産税課税明細」に記載されています。最新の明細を参照して確認してください。
不動産相続に必要な税金の計算方法
ここでは、相続税の計算方法について解説します。基本的に相続税は遺産総額を出してから計算します。そのため、不動産のみの相続税を単独で算出することはできません。不動産以外の遺産や家財などの総額を基に計算し、各相続人が実際に取得した金額に応じて相続税を按分します。
土地の評価方法
土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
- 路線価方式: 国税庁のサイトで公表している相続税路線価を基に計算する方法です。都市部や住宅地で主に使われます。
- 倍率方式: 相続税路線価が定められていないエリアで使用します。「固定資産税課税明細」に記載されている「固定資産税評価額」に、国税庁のサイトで公表されている倍率をかけて算出します。
建物の評価方法
建物の評価は、「固定資産税課税明細」に記載されている「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額となります。新築時の評価額は請負工事金額の約50～60％が目安とされていますが、家の規模、構造、築年数などによって異なります。評価方法は戸建てでもマンションでも変わりません。
不動産相続の際に活用できる控除や特例
ここでは、不動産相続の税金を少しでも少なくしたいと考えている方のために、知っておくべき制度をご紹介します。利用できる控除・特例制度には以下のものがあります。
- 小規模宅地等の特例
- 配偶者の税額軽減
- 未成年者控除
小規模宅地等の特例
相続した土地の相続税評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」があります。この特例の一部である「特定居住用宅地等の特例」は、被相続人の自宅の敷地を配偶者や同居していた親族（子など）が相続した場合、330㎡（約100坪）までの部分について課税価格を80％引き下げるものです。同居していない親族（子など）でも特例が受けられるケースがありますが、「被相続人に配偶者も同居親族もいない」など、いくつかの要件を満たす必要があります。
配偶者の税額軽減
被相続人の配偶者が不動産を相続する場合、1億6,000万円までの相続財産が相続税の課税対象になりません。また、法定相続分の範囲内であれば、1億6,000万円以上の財産を相続しても相続税はかかりません。このため、配偶者の相続税負担はほとんどありません。
未成年者控除
相続人が未成年者の場合、相続税額から一定額を控除できます。控除額の計算式は「（20歳－相続時の年齢）×10万円」です。なお、相続時の年齢は満年齢で計算するため、例えば15歳8カ月であれば15歳として計算します。
不動産相続の注意事項
ここでは、不動産を相続する際の注意事項をまとめます。
死亡日の翌日から10カ月以内に申告する
相続税は「亡くなった日を知った日（通常は死亡日）の翌日から10ヶ月以内」に、以下の手続きを完了する必要があります。
- 被相続人の最後の住所地を管轄する税務署に「相続税申告書」を提出
- 相続税を納税
相続税申告書の提出が遅れると無申告加算税、相続税の支払いが遅れると延滞税が課されます。「相続税申告期限＝税金の納付期限」となるため、どちらか一方が遅れてもペナルティの対象となります。
また、申告や納付期限を過ぎると、配偶者控除や小規模宅地等の特例が適用できなくなります。申告や納付は早めに取り掛かることが重要です。
相続後の活用方法を考えておく
別の家に住んでいる場合、不動産を相続しても使い道に困ることがあります。相続前に活用方法を考えておくことが大切です。
戸建てを相続する場合
戸建てを相続しても住む予定がなく、空き家になるケースがあります。この場合、固定資産税や都市計画税の課税標準額は特例により減額されますが、定期的に手入れをせず、安全面や衛生面で問題がある状態になると「特定空き家」に指定される可能性があります。「特定空き家」に指定されると特例の対象外となり、「非住宅用地」として課税されるので注意が必要です。活用の予定がない場合は、売却を検討すると良いでしょう。
マンションを相続する場合
マンションを相続した場合、住む以外にも「賃貸に出す」「売却する」という選択肢があります。
- 賃貸に出す: 管理がしやすくなり、家賃収入で固定費を賄えるメリットがあります。ただし、中古マンションは築年数が古いほど借り手が見つかりにくくなります。その場合は、リフォームしてから賃貸に出す方法も検討する必要があります。
まとめ
相続税申告が初めての方は、不安を感じることが多いと思います。不動産に関わる様々な手続きや税制度を事前に理解しておけば、心の準備ができるのでおすすめです。
また、不動産相続は一定の条件を満たすことで、控除や特例を受けることができます。早めに専門知識のある不動産会社などに相談して、不動産相続の計画を立てておくと安心です。ただし、適用期限を過ぎてから売却すると控除が受けられず、余計な税金を払わなければならなくなってしまうこともあるので注意が必要です。