不動産相続は1円単位で分割できないため、誰が不動産を引き継ぐかで揉めることがあります。この問題を解決する方法の一つが代償分割です。
今回は、代償分割の概要、メリット・デメリット、そして支払い時の注意点について解説します。
代償分割とは
代償分割とは、不動産をできるだけ平等に分ける方法です。まずは、代償分割を含む不動産を分ける方法を解説します。
不動産を分ける3つの方法
不動産相続において、不動産を分ける方法には以下の3つがあります。
現物分割：
土地や建物などの財産をそのままの形で分ける方法です。
換価分割：
不動産を売却し、その売却益を相続人間で分割する方法です。1円単位で平等に分けられる点がメリットですが、期待した金額で売却できない可能性があります。
代償分割：
不動産を相続した相続人が、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。
代償分割とは
代償分割は、一部の相続人に法定相続分を超える額の財産を取得させ、その代わりに他の相続人に対して取得者が金銭または他の財産を支払う方法です。
例えば、兄弟が二人いて相続財産が2,000万円の実家のみの場合、兄がその不動産を単独で取得し、兄が弟に対して1,000万円を支払うという方法です。
代償分割のメリット
不動産相続で代償分割を利用することで、以下のようなメリットがあります。
比較的公平な遺産分割が可能
不動産相続はトラブルに発展しやすいです。不動産は現金のように完全に平等には分けられないため、不平等が生じやすく、遺産の大部分が不動産の場合、誰が不動産を引き継ぐかで揉めることがあります。
しかし、代償分割を利用すると、不動産を引き継いだ相続人が他の相続人に法定相続分に応じた金銭を支払うため、不公平感が少なくなり、相続手続きがスムーズに進みやすくなります。
不動産を残せる
相続財産に不動産が含まれていても、換価分割を選択して実家を売却すると、住宅を失ってしまいます。これにより、将来の値上がり益を得られなくなったり、親の遺した財産を失う寂しさを感じたりすることもあります。
代償分割であれば、実家を手元に残すことができるため、こうした問題を避けることができます。
相続税の節税が可能
土地には小規模宅地等の特例が適用される場合が多く、手元に土地を残すことで相続税の節税が可能になることがあります。
相続税の対策を考える際には、不動産の分割方法ごとに支払額の差を確認しておくと良いでしょう。
「共有」によるトラブルを防げる
不動産は分割が難しいため、共有名義を選ぶケースがありますが、共有名義は様々なトラブルを引き起こす可能性が高くなります。
こうしたトラブルを避けるために、代償分割を選択することが有効です。
代償分割のデメリット
一方で、不動産相続の代償分割には以下のようなデメリットもありますので注意が必要です。
評価方法によりトラブルになる可能性がある
代償分割を行う際には、不動産の評価方法について相続人同士で共通の認識を持っておくことが重要です。不動産の評価方法は一律ではないため、相続人間で評価方法が異なるとトラブルに発展する可能性があります。
現金がないと利用できない
代償分割では、不動産を相続する人が他の相続人に代償金を支払う必要があるため、資金があることが前提となります。支払うための現金がなければ、代償分割を利用することはできません。
税金が発生する可能性がある
代償分割で支払う金額が大きい場合、贈与税がかかることがあります。ただし、遺産分割協議書に「代償分割により代償金を支払う」と明記すれば、贈与税は発生しません。
また、代償金を現金ではなく不動産で支払った場合は、不動産の譲渡とみなされるため、所得税が課税される可能性がありますので注意が必要です。
代償金の決め方
代償分割は公平な遺産分割を実現できるため、不動産相続による争いを避ける効果があります。しかし、代償金額の決め方には注意が必要です。
不動産の場合、不動産評価額が代償金の基準となります。先述したように、不動産の評価方法はいくつかあり、相続人それぞれが異なる評価方法を用いるとトラブルの原因となります。以下に不動産の評価方法を紹介しますので、事前に相続人同士でどの評価方法を採用するか、どのタイミングで評価額を決定するかを話し合っておきましょう。
公示地価
国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示しており、土地を売買するときの指標となります。実勢価格や路線価方式も公示地価を基準としています。
実勢価格
実勢価格は、公示地価を基準とし、過去の取引額を反映させた価格です。一般的には、公示地価とほぼ同額か、公示地価の1.1～1.2倍程度となっています。
路線価方式（相続税評価額）
路線価は各道路に設定された価格で、その道路に面した土地は「路線価×土地面積（㎡）」が相続税評価額になります。市街地にある土地は路線価方式で相続税評価額を計算し、路線価のない郊外などでは倍率方式を用います。
相続税評価額は公示価格の約8割で、土地の取引価格の中間値に近いため、代償金を決める際によく採用される評価方法です。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税を決定する際の基準価格で、公示価格の約7割となるケースが多いです。
代償分割の対象が土地の場合は路線価方式を参考にし、建物の場合は「固定資産税評価額×1.0」が相続税評価額となります。
代償金の支払いに関する注意点
代償分割を行う場合、代償金の支払い方法も事前に決めておく必要があります。支払いに関する行き違いを防ぐためにも、書面に残しておくことが重要です。
支払い方法は相続人全員の同意を得る
代償金は基本的に一括払いですが、まとまった現金がない場合には分割払いも可能です。代償分割をする際には、遺産分割協議書にその旨を記載し、相続人全員の署名捺印が必要です。
分割払いをするときは滞納リスクを考慮する
代償金を分割払いする場合、滞納リスクを考慮しておくことが大切です。分割払いから一括払いに変更したい場合、遺産分割協議の内容を変更する必要があるため、相続人全員の同意が必要です。しかし、代償金を支払う側の相続人が一括支払いに同意しない可能性もあります。
そのため、分割払いの場合、残金の未払いが発生するリスクがあります。
相続財産が不動産のみの場合は代償分割を検討する
相続財産が実家のみなど不動産しかない場合、代償分割を検討することで平等な遺産分割が可能です。ただし、代償分割には代償金を支払うための資金が必要です。
また、代償金の評価額を決める際にトラブルが発生しやすいです。不動産相続で不平等が生じる可能性がある場合、早めに家族で話し合いを行い、専門家に相談しておくと安心です。