不動産相続の際、相続人同士で話し合っても誰が家を相続するか決まらず、共有名義にすることがあります。しかし、共有名義の土地や建物をそのままにしておくと、思わぬトラブルが発生する可能性があり、あまりおすすめできません。
今回は、不動産相続における共有名義のリスクについて解説します。
不動産の遺産分割をする4つの方法
不動産は現金のように簡単には分けにくいため、相続財産が不動産のみの場合、相続トラブルの原因になりかねません。分け方には十分注意が必要です。
不動産相続では、以下の4つの分割方法から選択します。
1. 現物分割
現物分割は、資産をそのままの形で引き継ぐ方法です。複数ある不動産を兄弟で分けたり、配偶者などの特定の相続人が1人で相続します。また、土地を法定相続割合に応じて分筆し、各相続人が取得する場合もあります。
この方法は相続手続きがシンプルで、土地や建物をそのまま引き継げるメリットがあります。しかし、1円単位で分けることが難しいため、不公平に感じる相続人が出ることもあります。
2. 代償分割
代償分割は、相続人のうち1人が不動産を引き継ぎ、他の相続人に法定相続分に応じた代償資金を支払う方法です。
例えば、相続財産が実家しかなく、その実家の資産価値が2,000万円、相続人が2人の兄弟の場合、長男が実家を相続し、次男に1,000万円の代償金を支払うことで解決します。
この方法は、不動産しか相続財産がない場合に役立ち、公平に分けることができます。ただし、代償金を支払う能力があることが前提です。支払い能力がない場合は利用できません。
3. 換価分割
換価分割は、不動産を売却し、その売却益を相続人間で分割する方法です。現金化することで、不公平が生じにくくなります。
ただし、希望金額で売却するまでに時間がかかったり、売却価格が予想より低くなるリスクがあります。
4. 共有
共有は、不動産を分けずに共同で所有する方法です。遺産分割協議で解決できなかった場合などに、とりあえずそのままにする方法で、それぞれの相続人は「共有持分」を取得して共有状態にします。
しかし、共有はさまざまなリスクがあり、トラブルを先送りするだけなのでおすすめできません。できるだけ現物分割、代償分割、換価分割のいずれかを選択し、共有のまま放置しないようにしましょう。
不動産相続で共有名義にしない方が良い理由
遺産分割協議で話し合いがまとまらなかったり、誰が不動産を相続するのか決めるのが面倒で共有名義のまま放置すると、以下のようなリスクが発生します。
売却しにくい
共有名義の物件は、勝手に処分したり活用することができません。共有者が単独で行えるのは「使用」と「保存」のみです。例えば、共有者の1人が物件に住んだり、破損部分の修繕を行うことは可能です。
しかし、増改築や賃貸、抵当権の設定などはできません。売却する際も共有者全員の合意が必要です。
放置されやすくなる
売却や活用が単独ではできないため、結果的に不動産が放置されやすくなります。放置していても固定資産税は毎年かかり、管理も必要ですので、コストだけがかかる状態になってしまいます。
将来の相続時に権利関係が複雑になる
共有者の1人が亡くなると、その共有者の相続人が共有部分を相続します。この繰り返しにより、共有者の人数が増え、関係が薄い人同士での共有となり、知らない人が共有者になることもあります。共有者が増えて細分化されると、所有権移転登記も行われなくなり、誰がどれだけの持分を保有しているのかわからなくなるケースもあります。
共有相手に勝手に売却される可能性がある
共有状態の不動産は、自分の持ち分のみであれば売却が可能です。しかし、共有部分を売却されてしまうと、全くの他人と共有名義になってしまいます。
もし共有持分買取業者に売却された場合、自分の持分の売却を迫られてトラブルに発展する可能性もあります。
共有名義の不動産を変更する方法
共有名義の不動産を放置するとトラブルの原因になります。そのため、早めに共有を解消することが望ましいです。不動産の共有を変更するには次の方法があります。
他の共有者の共有持分を買い取る
最も簡単な方法は、他の共有者の持分を買い取ることです。しかし、他の相続人が共有持分を手放したくない場合には、無理に買い取ることはできません。共有者との合意が前提となり、買い取るための資金が必要です。
自分の共有持分を売却する
共有状態から抜けたい場合、自分の共有持分を他の共有者や第三者に売却する方法があります。ただし、他の共有者との合意が必要であり、第三者への売却は理論上可能でも現実的には難しいことが多いです。
土地を分筆する
共有財産が土地の場合、土地を分筆してそれぞれが所有する方法があります。
ただし、分筆後の土地が十分な広さを持ち、実用的に活用できることが条件となります。分筆には法的手続きも必要で、自治体の規制を確認することも重要です。
共有者とともに不動産を売却する
共有者全員の合意が得られれば、不動産を売却し、売却代金を分割する方法もあります。
共有物分割請求訴訟を行う
上記の方法がいずれも難しい場合、共有物分割請求訴訟を検討します。これは裁判所を通じて共有名義を解消する訴訟手続きです。注意点として、判断は裁判所に委ねられるため、必ずしも提起した人の希望通りになるとは限りません。
不動産相続では共有を避ける
共有名義の不動産はトラブルが発生しやすいため、不動産相続において共有を選択することは問題の先送りに過ぎません。
できるだけ共有を避け、相続人全員が納得できる形で財産を分割することで、トラブルを回避することができます。
共有名義では、売却や利用時に全員の同意が必要となり、意見の相違から手続きが進まない場合もあります。さらに、共有者の一人が亡くなると、その相続人が新たな共有者となり、さらに複雑になります。したがって、相続時には共有を避け、個々の相続人が単独で所有する形を検討することが重要です。専門家に相談し、公平かつ円満な解決策を見つけることをお勧めします。